집터의 선택

17872

황토집은 꼭 봄에 지어야한답니다.

집터의 선택

궁리를 하다 우선 아래와 같은 세가지 원칙을 세웠습니다.

첫번째, 집과 관계된 모든 것을 내 손으로 직접 하며,가능한 한 돈을 주고 사람을 쓰지 않는다.
두번째, 주어진 자금범위내에서 경제적으로 짓는다.
세번째, 반드시 자연친화적 이어야하고, 몸을 이롭게 하는 자재를 최대한 이용해 짓는다.

첫번째 이유는 위에서 언급 했던 대로 집을 짓는 주인이 스트레스 받는 부분을 최소화하자는데 의의가 있습니다.
인부를 쓰지 않고 직접하니 몸은 고달프더라도 정신만은 편하게 집을 짓고 싶었습니다.
모르거나 못하는 부분은 배워가며 천천히 할 생각이었고, 문제가 생기면 그때그때 풀어가기로 마음먹었습니다.
이년이 걸리든 삼년이 걸리든 모든 것을 내손으로 직접 하는것, 첫번째 원칙이었습니다.

두번째는 알아본 바로 집을 짓는데 들어가는 비용의 편차가 심하다는 것이었습니다.
얼마든지 경제적으로 지으려고하면 지을 수 있는 것이 집이지만 또한 돈을 들이자고 하면 평당 1,000만원도 넘게 들어 가는 것 또한 현실이었습니다.
원칙이 반드시 필요한 부분이었습니다.

세번째는 두번째의 원칙과 맞물리는데, 몸에 좋다고 하는 집 일수록 짓는데 비용이 많이 듭니다.
황토집은 보통 집 짓는데만 평당 300만원에서 400만원이상 소요됩니다.
그것도 완벽하게 황토나 기타 다른 천연재료만을 이용하냐하면 그런것도 아닙니다.
'보기에 황토로만 지은 것 같은' 그런 집을 짓는데 그 정도의 비용이라면 차라리 조립식 판넬집에서 살겠다는게 당시의 솔직한 심정이었고,수개월간 여러곳을 찾다가 현재 형태의 집 짓는 법을 가르쳐 주는 곳을 알아냈습니다.

이상과 같은 세가지의 원칙을 세우고 이제 차근차근 한가지씩 준비해야 할 필요한 것들의 목록을 작성해 나갔습니다. (예상 작업 계획서 참조)
막상 작성하고 나니 그 해야 할 일의 방대함에 놀라기도 했지만 어느정도 구체화되기 시작했습니다.

무엇이든 한번에 바로 되는건 없습니다.
'조금씩 그러나 꾸준히' 준비하다 보면 어느새 꿈은 현실로 이루어져 있습니다.

*. 집터의 선택 1 - 구입하기에 앞서

'땅에는 임자가 따로 있다'라는 말이 있을 정도로 집터를 구하는 일은 쉽지 않습니다.
그러나 살고 싶은 지역을 먼저 정하고, 꾸준히 발품을 판다면 분명 원하는 집터가 나타나게 마련입니다.
이상스럽게 들릴지도 모르겠지만 집터를 구한 분들의 이야기를 들어보면 '땅에서 느낌이 왔다'라고 표현을 합니다.
저 역시 마찬가지였습니다. 처음 볼때도 그러했지만 두번째,세번째 보니 그 느낌에 확신이 생겼었습니다.
마치 나를 위해 준비해 놓은 듯 생각하고 있던 모든 조건들과 너무도 잘맞아 떨어졌습니다.

터를 검토할때는 기본적인 문서(지적도,토지대장,토지이용계획확인서(해당 시,군청),등기부등본(토지/건물,법원)을 준비하여 해당 시,군청의 민원실등에 문의하여 지으려는 건물을 지을 수 있는지의 여부와 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 등을 확인합니다.

집터를 구할때 조급하면 안됩니다.

땅은 많습니다.

이 땅을 놓치면 이만한 조건의 집터가 다시는 안 나올것 같아도 절대 그렇지 않습니다.
억지로 무리하게 집터를 구하지는 마십시요.
또한, 소개를 하거나 전문적으로 땅을 중개하는 사람의 말만 듣고 구입하는것도 피해야 합니다.
도시와 달리 시골에서 땅의 매매는 매우 신중해야 할 필요가 있습니다.
그 이유는, 매매자체가 거의 이뤄지지 않는다는 데 있습니다.
몇 년씩 매매가 이뤄지지 않는 경우도 비일비재합니다.
도시와 떨어진 거리가 멀수록 그 정도는 더욱 심합니다. 어렵게 구한 땅이 그나마 마음에 들지 않아 되팔려해도 사려는사람이 없어 난감해하는 경우를 종종 봅니다.
다시 한번 강조하지만 마음에 드는 땅을 구입하기는 그래도 쉽습니다. 그러나 산 땅을 되팔기는 매우 어렵습니다.

여유있게 충분히 검토하고, 여러차례 직접 가서 눈으로 확인하고, 근처 마을사람들 이야기도 들어가며 꼼꼼히 따져 구입해도 절대 늦지 않습니다.

그러다 놓치면 어떡하냐구요?

시골땅 대부분은 한 일년정도씩 매물로 나와 있는게 당연하다 할만큼 거래가 쉽게 이뤄지지 않습니다.
그래도 만약 다른 사람이 먼저 계약한다면...   그럼 그 터와는 인연이 아닌게지요..!

*.집터의 선택 2 - 꼼꼼히 따져야 할것들 1

집터를 고르기 위해서 반드시 고려해야 할 몇가지 사항이 있습니다.

첫번째로, 지적도 상에 표시된 '길이 집을 지으려는 땅과 접해 있는지의 여부'입니다.
(지목이 대지인 경우엔 도로와 접해 있습니다.)

지적도상에 도로로 지목이 나와 있는 길과 접해있지 않은 땅은 맹지(盲地)라 하여 집을 지을 수가 없습니다. 맹지에 집을 지을 수 있는 방법은 지적도상의 도로에서부터 맹지까지 길을 내는 것입니다. 길을 내려는 땅이 자신의 땅이라면 별 문제 없겠지만, 만약 남의 땅이라면 사용승락을 얻거나 구입해야 합니다.
그런데 그 과정이 매우 어렵습니다.
아는 사람이라도 있으면 다행이지만 생면부지의 타향에서 남의 땅에 길을 사용하기 위해 사용승락을 받는 것은 거의 불가능에 가까울 정도로 어려울 뿐더러 구입하는 것도 웃돈을 요구하거나 필요한 땅 이상을 팔려하기 때문에 (보통 한필지 단위로 판매) 맹지의 구입은 신중에 또 신중을 기할 필요가 있습니다.

그래도 꼭 맹지를 구입해야할 경우엔 팔려는 땅주인에게 미리 길을 낼 수 있도록 길을 내려고 하는 땅주인들의 사용승락 또는 구매등을 선조건으로 내세우고 구입하는 것이 필요합니다.

보통 맹지는 가격이 다른 곳에 비해 저렴합니다.
그 점을 역으로 이용한다면 원하는 땅을 저렴하게 구할 수도 있겠지만, 가급적 구입하지 않는 편이 좋습니다.
길을 내는 중에 생기는 문제들 - 땅은 맞물려 있으므로 측량및 공사중 수목및 농작물 훼손등-이나 비용또한 만만치가 않습니다. 거기서 오는 스트레스 또한 상당하구요.

지적도 상의 도로의 존재여부가 집터를 구하는데 첫번째 고려사항인 이유가 여기에 있습니다.

두번째는 물(水)입니다.
마을이 형성된 곳이라면 별문제겠지만 마을과 떨어진 곳이면 물이 나는 곳이 있는지, 수량은 풍부한지등을 확인해야 합니다. 확인방법은 그동네에서 계속 살아오신 분들에게 물어 보는 것이 좋습니다.

당연한 말이겠지만 물이 없으면 살 수 없습니다.
지하수를 파면 되지 하고 생각하시는 분들도 많겠지만 의외로 지하수 파는데 돈도 많이 들고, 수량도 넉넉하지 않아 고생을 하는 경우가 생깁니다.
또 요즈음은 지하수가 오염되는 경우도 적지 않아 그부분또한 따져 보아야 합니다.
질과 양에서 풍부한 식수원을 고려해야 실제 생활하는데 별 불편함이 없습니다.
참고로 지질에 따라 다르지만 보통 지하수 20m정도 파는데는 80~100만원정도 소요되며, 40m이상은 250~400만원,60m이상은 600만원이상 소요됩니다.(2003년 현재)

그리고 식수와 더불어 한가지 더, 바로 하수처리 문제입니다.
높아지는 환경의식과 더불어 환경과 관련된 규제가 한층 더 엄격해지고 있습니다.
미리미리 해당 시,군의 담당자(민원실에 문의)에게 확실하게 알아보고 일을 진행하는게 비용도 아끼고 시간도 절약할 수 있는 비결입니다. 관공서에 가기전 자신이 지으려는 집에 대해 아래의 대략적인 수치는 미리 준비해 가는 것이 상담을 진행하는데 도움이 될 겁니다.

1. 현재 짓고 있는(또는 지으려는) 건물의 크기  2. 배출 예상 되는 오,폐수의 양(거주하는 식구의 수) 3. 짓고 있는 건물의 용도(주택/식당/펜션등) 4. 향후 예상되는 추가 건축 예정 건물크기  5. 토지이용계획확인서

하수종말처리장에 직접 연결되는 하수관거가 아닌 이상, 거의 오수합병정화조를 설치해야 할 것이고, 비용은 주택용인 경우 대략 5인용이 50만원대,10인용이 100만원대 정도가 소요됩니다.(2003년도 현재)
식당이나 업무용건물일 경우엔 한층 더 엄격하게 적용받으며 건물이 들어설 지역이 수질보전지역이나 자연보호구역같은 경우엔 그 까다로움은 말할 필요조차 없습니다.
반드시 군청이나 시청의 담당자와 상담후 일을 진행해야 나중에 말썽이 발생할 소지가 적습니다.
또, 한가지 마을등의 위에 집을 지을 경우 마을사람들과 하수처리 문제로 트러블이 발생할 소지가 있습니다.
마을의 상수원이나 공동으로 사용하는 수로등으로 하수가 유입될 수도 있고, 그로 인해 하수처리에 곤란을 겪을 수도 있기 때문입니다. 먹을 물도 중요하지만 먹고 난 후 버리는 물의 처리도 그만큼 중요하다는 사실 꼭 명심하시기 바랍니다.

*.집터의 선택 3 - 꼼꼼히 따져야 할것들 2 세번째는 (아예 문명과는 담을 쌓고 지내겠다는 사람에게는 별 문제겠지만 그렇지 못한 사람에게) 전기와 전화는 앞에서 이야기한 길이나 물만큼이나 중요한 요소입니다. 특히 전기는 집을 짓는 과정에서도 물과 함께 꼭 필요한 요소입니다. 전기는 신규가설의 경우 마지막 전신주로부터 반경 200m 이내는 무료이며, 그 이상인 경우 1m당 44,000원 (2003년도 현재)의 가설비가 듭니다. (규정이 바뀌었을 수도 있습니다. 관련사항은 해당 한전지사에 문의하는게 확실합니다.) 예를 들어 500m정도 마지막 전신주로부터 떨어져 있는 경우, 약 1천3백만원 정도의 엄청난 비용이 소요됩니다. 이와 관련해서는 집터 근처의 그 지역사람인 전기 설비업자와 상의하는게 좋습니다. 어차피 전기를 가설하기 위해서는 한전에서 요구하는 전기관련 면허를 가진 사람의 날인이 필요하고, 개인자격으론 신청이 불가능합니다. 미리미리 알아두면 여러가지로 편리합니다. 직접 내부 전기공사를 할 경우에도 마찬가지입니다. 전신주를 새로 심는 신규가설일 경우엔 또 한가지,전신주를 심을 땅주인에게 미리 구두로라도 사용승락을 받는 것이 아주 좋습니다. 땅주인의 반대로 전기가설이 지연될 수 있고, 생각지도 않던 비용이 발생할 수도 있습니다. 땅주인의 허락을 받는 것은 엄밀히 따지면 한전에서 해야 할 일이겠지만 하루라도 아쉬운 쪽에서 서둘러 준비하는게 어쩔수 없는 일이겠지요. 집을 짓는 동안은 가능한한 최대한 자세를 낮추어 주변 마을 사람들과의 마찰을 최소화하는 지혜도 필요합니다. 낯선이에 대한 경계심과 특유의 무뚝뚝함 때문에 자칫 이쪽에서 먼저 오해할 수도 있겠지만 겉으로 보기만 그러할 뿐 먼저 몸을 낮추고 진실되게 어려움을 토로한다면 먼저 나서서 도와주는 인정도 맛볼 수 있을 겁니다. 전기는 전신주를 신규로 가설할 경우 신청한 후 빠르면 2주에서 보통 두,세달정도의 시간이 흐른 후 설치 됩니다. 설계도 해야하고,실제 공사할 업체도 선정하고, 신청순서에 맞추어 공사를 진행하니 꽤 많은 시간이 소요됩니다. 더군다나 태풍등이 지나가 전기보수공사가 겹치는 등의 심한 경우 4,5개월도 기다려야 할 경우가 발생합니다. 전기는 미리미리 준비해두어야 공사일정에 차질을 받지 않습니다. 물론 전신주가 모두 설치되어 전기선만 이으면 되는 곳은 신청후 하루,이틀내에 되겠지만요. 전기 가설 여부 또한 중요한 집터고르기의 포인트가 되므로 비용과 시간을 잘 따져보아야 합니다. 전화의 경우는 비상시 핸드폰을 이용하면 되니 크게 불편할 것이 없다고도 볼 수 있지만, 인터넷 이라면 문제가 조금 달라 지겠지요. 도시라면 초고속 인터넷업체가 너도 나도 신청받으려 하겠지만, 시골에서는 초고속 인터넷이 아직도 상당히 어려운 것이 사실입니다. 전화국과 선로상 5Km이내 거리에서 연결되어야 그나마 ADSL이라도 쓸 수 있고, 읍내등 인구가 밀집된 지역에서만 케이블모뎀등을 이용한 인터넷이 사용 가능합니다. 정보화마을등 시골에도 나름대로 인터넷을 사용할 수 있는 곳이 점차로 느는 추세이니 집터를 고르는데 한가지 요소로 전화와 아울러 인터넷도 고려하는 것이 좋을 것 같습니다. 참고적으로 전화는 전기와 달리 전화전신주(한전과는 별도임) 1개는 무료로 세워주며 2~4까지는 11만원, 그이상은 23만원정도의 가설비를 받습니다. (2003년도 현재, 액수가 기억에 의존하는 것이므로 정확하지 않습니다.) 보통 전화전신주는 그 거리가 40~50m정도이니 예를 들어 500m거리면 11개정도의 전화전신주가 필요하고 (거리를 최대한으로 할경우) (0*1)+(11*3)+(23*7)=200만원 정도가 소요됩니다. 이 역시 만만찮은 비용이고 전화선이 설치된다고 인터넷이 되리란 보장도 없습니다. (ADSL의 경우 거리에 제한을 받으므로 먼 거리가 잦은 고장사유여서 설치를 기피합니다.) 만약 인터넷이 반드시 되어야 할 경우엔 최우선 고려대상으로 집터를 골라야 하겠지요. 네번째는 혐오시설 여부입니다. 혐오시설이라 함은 주로 축사를 말합니다. 마을에서 조금 외진 곳에 주로 축사가 존재하므로 집터를 고르다보면 축사가 주변에 존재하는 경우가 많이 발생합니다. 집을 짓기 전 축사가 먼저 자리잡고 있으면 나중에 집을 다 지은 후, 축사의 이전등을 요구 할 수 없습니다. 축사는 악취및 파리,모기등이 많이 발생하므로 500m정도 이내의 거리에 존재하면 조금 곤욕스럽습니다. 특히 여름철엔 그 정도가 더욱 심해집니다. 시골엔 개를 규모있게 키우는 곳이 의외로 많은데 거기다가 밤낮 가리지 않고 짖어대는 소음까지 그 정도가 조금 심각합니다. 현장확인은 필수조건입니다. 그것도 한번 볼 것이 아니라 적어도 서너차례는 꼼꼼히 다녀보고 주변 마을사람들 에게도 다각도로 물어보아야 합니다. 땅을 구입하기 전엔 없었는데, 누군가가 축사를 준비중일 수도 있습니다. 그런 것은 같은 마을 사람 아니면 알지 못합니다. 구입하려는 땅에 묘지가 있을 수도 있습니다. 분묘기지권이라고 묘지의 경우 20년간 땅의 사용권을 인정해줍니다. 즉 내 소유의 땅이라고 마음대로 처분했다가는 큰 낭패를 볼 수도 있습니다. 혹은 주변에 공동묘지가 꽤 크게 존재할 수도 있구요. 조금 과장해서 이야기하면 전망좋고 앞이 탁트인 소위 명당터는 모두 묘지가 자리잡고 있다 해도 좋을 정도입니다. 어쩌다 한번씩 들르는 곳이라면야 별문제겠지만 거기서 매일매일 지내는 입장으로는 별로 유쾌한 일은 아니지요. 기타 주위에 송전탑등이 있어 집터 위로 전기 고압선이 지나간다거나, 집주위로 대규모의 논이나 과수원등이 있어 농약등을 많이 살포한다거나 하는등 사는데 불편함을 끼칠 요소는 가능한 한 미리 감안을 하는 것이 나중에 땅을 사고 난 후 후회를 덜하는 비결입니다. 마지막으로 상식적으로 고려해야 될 부분들입니다. 공사의 편의를 최대한 보장 받을 수 있는 곳이라면 일이 한결 수월하겠지요. 자재를 나르는게 용이하고(15Ton덤프트럭이나  5 Ton화물차등이 들어올 수 있도록), 자재를 야적할 공간이 충분하다면 더 바랄수 없는 최상의 조건이겠지요. 거기다 마을과 적당한 거리를 두고 떨어져 있다면 금상첨화겠구요. 여기서 풍수나 방향등은 논하지 않겠습니다. 다만 한가지 뭐든지 순리를 따라야지 억지로 하면 안된다는 사실만큼은 꼭 짚고 넘어갔으면 합니다. 남향이 좋다하여 땅의 생김새를 거스르며까지 무리하게 토목공사를 하여 지반함몰이나 축대붕괴등의 걱정으로 매일을 불안하게 가슴조리며 사느니, 북향이더라도 설계의 아이디어와 채광창등의 활용으로 남향 못지않은 효과와 북향만이 갖는 이득까지 덤으로 누리며 사는게 더 좋다는 생각입니다. 나중에 토목공사에서도 다시 짚어보겠지만 토목공사는 안하면 안할수록,즉 그 땅 그대로에 집을 짓는 것이 가장 좋습니다. 억지로 하는 일엔 반드시 문제가 발생합니다. 또한, 영업을 목적으로 하는 등의 특별한 이유가 아니고서는 계곡 바로 옆에 집을 짓는 일은 절대로 피해야 합니다. 집은 미관이나 전망,편의성등도 중요하겠지만 그 무엇보다도 안전이 최우선입니다. 축대를 튼튼히 하고 계곡이 작아 보여도 집중폭우에는 어떻게 돌변할지 아무도 장담하기 어렵습니다. 대충 정리해보니 이정도일 뿐 이외에도 고려해야 할 요소가 많습니다. 어떤 분은 이것만 읽고 '휴! 땅구하기가 이리 힘드니 나는 집도 짓기전에 포기해야겠네.'하고 한숨 짓는 분도 계실 겁니다. 맞습니다. 집터를 구하는게 어찌보면 집을 실제로 짓는 것보다 어려울 수도 있습니다. 제가 아는 많은 분들이 몇년째 집터를 구하러 다닙니다. 자신이 정한 기준을 100% 만족하는 땅이란 아마도 없을겁니다. 미흡한 한,두가지 정도는 노력여하에 따라 얼마든지 극복할 수 있습니다. 그 미흡함이 노력여하에 따라 의외의 좋은 결과가 나올 수도 있구요. 어려움을 극복해가는 과정중에 맛보는 기쁨 또한 만만치 않죠.